Dans la cause Ville de Sainte-Julie contre Investissements Laroda, la Cour suprême du Canada a rejeté le pourvoi de la Ville – un recours juridique extraordinaire intenté devant une juridiction supérieure – et a accueilli en partie celui du promoteur. La Cour a jugé «qu’une municipalité doit indemniser une société pour la valeur d’une réserve de terrains dans le cadre de projets immobiliers».

La décision de la juge Suzanne Côté a été rendue le 19 décembre avec l’accord du juge en chef Wagner et des juges Karakatsanis, Rowe, Martin, Kasirer, Jamal, O’Bonsawin et Moreau.

Pour sa part, la Ville de Sainte-Julie a annoncé prendre acte du jugement rendu par la Cour suprême du Canada dans ce dossier, «un litige découlant notamment d’une entente conclue entre les parties en 2001».

«La décision de porter le dossier devant la Cour suprême s’inscrivait dans une démarche rigoureuse, fondée sur les recommandations du procureur mandaté par la Ville à la suite d’une analyse approfondie des enjeux juridiques», a indiqué la Ville par voie de communiqué.

«La Ville procédera à l’analyse du jugement au cours des prochaines semaines. Aucune entrevue ne sera accordée à ce sujet d’ici la conclusion de cet exercice.»

En Cour supérieure et en Cour d’appel

Rappelons dans ce dossier que, dans les années 1990, M.G. Larochelle a développé des projets résidentiels à Sainte-Julie et, conformément aux règlements, le promoteur a cédé des terrains à la Ville à titre de frais de parc. Toutefois, M.G. Larochelle a cédé plus de terrains que les 10% requis par la réglementation, ce qui a créé un excédent.

Comme la Ville ne pouvait alors ni rendre les terrains cédés en trop ni en rembourser la valeur, Larochelle et la Ville ont conclu une entente en 2001 afin de créer une banque de terrains avec cet excédent. Cette réserve devait servir à compenser de futurs frais de parcs lors de nouveaux projets immobiliers, tout en permettant à la Ville d’acquérir d’autres terrains. Ces projets n’ont toutefois jamais vu le jour.

À la suite d’une réorganisation corporative, Investissements Laroda inc. a repris les droits de Larochelle – y compris les droits liés à la réserve de terrains – et a poursuivi la Ville pour compensation, car les terrains n’ont pas été utilisés comme prévu.

La Cour supérieure a initialement donné raison à la Ville, en faisant valoir que l’obligation était conditionnelle à des opérations cadastrales futures qui ne se sont pas concrétisées.

La Cour d’appel a par la suite renversé cette décision en 2023, ordonnant à la Ville de payer près de 300 000$ à Laroda. Les deux parties ont toutes deux porté ensuite cette affaire devant la Cour suprême du Canada.

Une compensation à déterminer

Il y a quelques jours, la Cour suprême du Canada a rejeté le pourvoi de la Ville, confirmant le droit d’Investissements Laroda à une indemnisation pour la valeur des terrains excédentaires. La juge Côté a statué que l’entente a remplacé l’ancienne obligation de la Ville par une nouvelle obligation dont l’exécution était reportée.

«Le préjudice subi par la société découle du fait qu’elle a été privée de la valeur des terrains cédés à la Ville, laquelle les a utilisés sans ne rien verser en retour», est-il indiqué dans le résumé du jugement.

«Ce préjudice justifie une compensation correspondant à la valeur marchande des terrains au moment où l’obligation est devenue exigible, soit le 15 décembre 2015. Cette date correspond à la mise en demeure transmise par Laroda à la Ville, à partir de laquelle la Cour a estimé que l’obligation devait être exécutée.»

«Comme la preuve au dossier ne permettait pas d’établir cette valeur, la Cour a renvoyé le dossier à la Cour supérieure afin qu’elle détermine le montant de la compensation à verser.»

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